서울 아파트 매매 후기 02 (아파트 계약 주의사항, 주택자금조달계획서 작성 방법 등 계약 부터 잔금까지)

지난 달 저는 부동산을 처음으로 계약을 했습니다. 아파트 계약까지의 포스팅은 아래 내용을 참고해주세요. 아파트 매매 후기 01 - 아파트 매매 절차  아파트 계약 부터 잔금(등기)까지 어떤 일들을 해야 하는지 위주로 글을 게시해보려고 합니다. 계약서 작성 주의사항, 주택자금조달계획서 작성법, 전세 구하는 이야기를 포함하고 있습니다.

 

 

서울 아파트 매매 후기 02 계약부터 잔금까지

아파트 계약 시 주의사항 살펴보기☆

 

1. 아파트 매매 가격 조정하기 

 

맘에 드는 아파트를 찾으셨다면 가장 먼저 하실 일이 부동산을 통해 아파트 매매 가격을 조정을 하는 것 입니다. 저처럼 부동산 거래를 처음한 사람들은 네고가 된다는 생각조차 못하는데, 시장에서 배추 가격을 깍듯 아파트도 가격 조정을 해야 합니다. 일반적으로 네이버 부동산 등 앱을 통해 또는 부동산 중개사를 통해 매도인(아파트를 팔고자 하는 사람)이 희망하는 가격은 인지를 하고 있을텐데요. 그 가격으로 계약을 한다고 하기 전에 반드시 부동산을 통해 가격 조정을 요청하셔야 합니다. (안해주면 어쩔 수 없지만 밑져야 본전이니 꼭 요구하세요) 

 

지금처럼 매도인(팔고자하는사람)이 우세인 상황에서는 가격 조정이 힘든 경우가 많습니다만, 매수인(사려는사람)이 우세인 시장인 경우 예상보다 큰 금액까지 조정이 가능한 것으로 알고 있습니다. 

 

저 역시도 부동산을 통해서 가격 조정을 요청해서 200만원을 깎았습니다. 아파트 가격에 비하면 너무나 작은 금액이지만, 200만원을 별도로 생각해보면 결코 작지가 않습니다 ㅠㅠ 물론 제 협상 능력이 좋다면 더 깎을 수 있었겠지만 조금이라도 깎아서 다행이라고 생각했습니다. 

 

2. 등기부등본 융자금액말소 특약 사항 기록 + 부동산 중개 수수료 금액 조정

 

계약 당일 매도인과 매수인, 부동산 중개사가 함께 계약을 진행하게 됩니다. 등기부등본/건축물대장/중개대상물확인설명서(부동산에서 출력해서 공유해주심)를 하나하나 확인해주시는데, 일반적으로 매도인 이름, 근저당설정권 내역, 지하철 거리, 학교와의 거리, 유흥시설 여부 등을 확인하게 됩니다. 

 

이 과정에서 중요한 부분이 등기부등본에 있는 근저당설정 내역(실융자금 총액)을 확인하고 계약서 하단에 특약사항에 명확히 명시하는 것입니다. 물론 부동산에서 챙겨서 해주시긴하지만 옆에서 꼼꼼히 체크를 해야합니다. 

 

그리고 중개대상물확인설명서 뒷 부분에 부동산 중개료(중개보수)가 적혀있는데, 보통 부동산에서는 법으로 정한 최대 금액을 적어놓습니다. 부동산 중개 수수료는 아파트 매매 가격에 최대 가능 중개보수(최대 받을 수 있는 금액)이 정해져있고 그 금액 하에서 '협의'를 해서 결정하기 때문에 부동산 중개 수수료 금액 조정을 해야 합니다.

 

참고로 아파트 매매 가격에 따라서 부동산 중개 수수료 요율이 다른데요. 부동산 중개 수수료 계산기를 이용하면 쉽게 확인해볼 수 있습니다. 중요한 점은 여기서 나오는 금액이 '최대 금액'이라는 사실입니다. 그러므로 부동산 중개 수수료 계산기로 계산 후 일정금액 협의로 조정을 하셔야 합니다. 사실 저는 아파트 매매 금액에 비해 부동산 중개 수수료 금액은 큰 금액이 아니고 깎을 수 있다고 생각하지 못했는데, 매도인분과 저희 어머니가 당일 요구를 해서 20만원 정도를 깎았습니다. 첫 구매자 분들은 참고하시면 좋을 듯 합니다. 

 

3. 계약금 입금 & 중도금, 잔금 일자 및 금액 합의&확인

 

계약을 위해서는 아파트 가격의 10%에 해당하는 계약금을 계약 당일 현장에서 입금해야 합니다. 이 때 가계약금(부동산 알아본 후 찜하기 위해 입금해놓은 금액)을 제외한 금액을 입금하시면 됩니다. 예를 들어, 아파트 매매 가격이 6억이라고 하면, 6천만원을 계약금으로 입금하는데 기존에 가계약금을 1천만원을 보냈다면 5천만원만 입금하시면 됩니다. 

 

아파트 매매 금액에서 계약금을 제외한 남은 금액은 중도금과 잔금으로 구분하여 나눠서 입금을 하게 됩니다. 중도금과 잔금을 치르는 일자나 금액은 케바케, 즉 협의해서 정하면 됩니다. 저는 계약 후 한 달이 지난 시점에 중도금(매매 금액의 1/3 정도) 입금, 세 달이 지난 시점에 잔금을 치르기로 협의했습니다.

 

계약서에 중도금/잔금 일자 및 금액 협의 또는 확인 을 합니다. 계약과정에서 중도금/잔금의 협의가 이뤄지기 때문에, 계약 당일에는 계약서에 계약금, 중도금, 잔금 금액과 일자가 일반적으로는 기록이 되어 있어서 확인만 하면 됩니다. 계약 당일에 해당 내역을 보고, 일자를 하루 이틀 땡기거나 금액을 일부 수정하기도 하는데 그 경우 바로 부동산 중개사분께서 아파트 계약서를 재출력해서 확인을 해주십니다.  

 

4. 주택자금조달계획서(주택취득자금 조달 및 입주계획서) 작성 및 부동산 중개사 분 전달(계약 체결 후 30일 내 必)

 

규제 지역(서울 아파트는 모두) 내 아파트를 구입하고 나면 주택자금조달계획서를 제출해야 합니다. 아파트 매매 가격을 어떻게 충당할 것인지를 문서로 작성 후 증빙자료도 함께 제출해야 합니다. 직접 인터넷을 통해 제출할 수도 있는데 일반적으로 부동산 중개사 분께 전달을 드리면 확인 후에 제출을 대행해주십니다. 아파트 계약 체결일로부터 30일 이내 실거래 신고를 할 때 함께 해주십니다. :) 

 

주택취득자금 조달 및 입주계획서 양식 다운로드(부동산거래관리시스템) 

주택자금조달계획서 양식(출처: 부동산거래관리시스템)

 

주택자금조달계획서를 쉽게 작성하는 팁으로 한 통장에 매매 금액을 다 넣은 뒤에 해당 통장의 잔액증명서(잔고증명서)를 제출하면 된다는 블로그 글을 보았으니, 저는 그렇게 하면 안될 것 같아서(그냥 느낌) 실제 현황대로 맞춰서 작성을 했습니다. 

 

각 항목별 증빙서류들은 아래와 같습니다. 볼드/밑줄 처리한 부분은 제가 증빙한 내역들입니다. 

	항목	필요한 증빙서류
자기자금	금융기관 예금액	예금잔액증명서 등
	주식, 채권 매각대금	주식거래내역서, 잔고증명서 등
	증여, 상속	증여, 상속세 신고서, 납세 증명서 등
	현금 등 그 밖의 자금	소득금액 증명원, 근로소득원천징수영수증 등
	부동산 처분 대금	매매계약서, 임대차계약서 등
차입금	금융기관 대출액	금융거래 확인서, 부채증명서, 대출신청서 등
	임대 보증금	임대차 계약서 등
	회사지원금, 사채, 그 밖의 차입금	금전 차용을 증빙할 수 있는 서류

 

서류를 준비할 때 이미 계약금을 입금한 뒤여서, 계약금은 부동산에서 영수증으로 받아왔습니다.의외로 이 부분이 헷갈렸는데, 계약금은 부동산에서 영수증을 써서 매도인 분의 도장을 찍어서 증빙서류로 제출했습니다. 

 

계약금 영수증

 

은행에서 예금잔액 증명서를 발급받았습니다. 은행에서 검색 후 쉽게 인쇄가 가능합니다. 저는 농협 통장을 이용해서 농협에서 잔액증명서를 출력했는데, 전 날의 예금 잔액 현황 조회가 됩니다(당일 조회는 안됨) 

 

주식의 경우는 매매를 하지 않은 채, 현재 기준 잔고 증명서를 인쇄할 수 있습니다(당일 조회가 됨)

 

증여와 관련해서는 부모님께 5천만원(성년 기준)까지는 증여세를 납부하지 않는데요. 증여받은 금액이 그 이하 금액어서 홈택스에 신고 후 확인서를 제출했습니다. 이와 관련해서는 증여세 신고 방법 글을 보시면 쉽게 서류 출력 가능하실 것 같습니다.  

 

금융기관 대출액은 일반 은행의 경우 잔액증명서와 마찬가지로 부채 증명서를 바로 출력할 수 있습니다. 저는 카뱅 대출도 있었는데 카뱅은 부채 증명서 다운 받는 법을 못 발견해서, 그냥 해당 내역을 폰에서 캡쳐 후 제출했습니다.

카카오 대출 증명서

 

정리하며

아파트 매매 계약 시 아파트 가격 조정을 요청하고, 융자금 확인&계약서 특약으로 넣기, 중개수수료 금액도 일부 조정시도해보면 좋을 것 같습니다. 주택자금조달계획서는 매매 계약 후 30일 이내에 부동산 중개사 분께 제출할 것 정도를 기억해두면 될 것 같습니다.

 

저는 중도금까지 입금을 한 상태고, 5월에 잔금을 치르게 됩니다. 잔금을 치르면서 등기까지 하게 되면 해당 내용을 추가로 업데이트 하겠습니다. 

 

 

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